제안이유
2019년경부터 현재까지 대규모로 발생하고 있는 주택임대차 시장에서의 전세 사기 및 깡통전세 사태의 배경에는 임차인이 임대차계약의 위험성을 충분히 인식하지 못하고 계약을 체결하는 문제가 있음. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 공인중개사의 확인ㆍ설명의무를 강화하여 공인중개사가 임차인에게 거래의 리스크 및 거래에서 정해져야 할 사항에 관해 충분히 알려준 상태에서 임대인이 되려는 자와 임차인이 되려는 자 사 이에 계약 체결 여부 및 거래의 내용에 대한 협의가 이루어지도록 하는 것이 중요함. 아울러 등록한 민간임대주택에는 「민간임대주택에 관한 특별법」, 신탁등기된 건물의 경우 「신탁법」이 적용되면서 임차인들이 거래의 내용이나 적용 법률을 제대로 이해를 하지 못한 채 임대차계약을 체결하는 일이 빈번하며 이로 인해 잦은 법률 위반이나 보증금 미반환, 수탁자로부터 임차인이 명도청구를 받는 사례 및 보증금 편취 사기 등이 자주 발생하고 있어 공인중개사의 설명이 강화될 필요가 있음. 특히 신탁등기된 건물의 임대차를 둘러싼 법률관계는 통상의 임대차 거래와 크게 다르기 때문에 빈번하게 사기 거래가 발생하므로 당사자들이 이해할 수 있도록 확인ㆍ 설명할 사항을 상세히 규정할 필요가 있고, 임대차 거래 당사자에게 신탁등기된 주거용 건물 또는 상가건물의 임대차 문제에 대해 통상의 주택임대차나 상가건물 임대차와 어떻게 다른지 정확한 설명을 할 필요성이 있음.
이에 거래 빈도가 높은 주택임대차계약에 있어서 공인중개사의 확인ㆍ설명의무를 구체적으로 규정하고, 민간임대주택 및 신탁등기된 건물의 임대차에 관한 확인ㆍ설명의무 및 설명의무를 규정함으로써 임대인과 임차인간의 거래 정보에 관한 격차를 해소하고 주택 임대차 거래 및 신탁등기된 건물의 임대차 거래에서의 거래의 투명성을 제고함으로써 건전한 시장 질서를 형성하려는 것임.
주요내용
가. 공인중개사의 설명의무 사항(제25조의3, 안 제25조의5제2항, 안 제25조의6제2항)을 확인ㆍ설명서에 포함시키도록 명시함(안 제25조제5항 신설).
나. 주거용 건물의 임대차계약에 관하여 공인중개사가 확인ㆍ설명할 사항을 구체적으로 규정함(안 제25조의4 신설).
다. 등록한 민간임대주택의 임대차 거래 중개에 있어 공인중개사가 확인ㆍ설명할 사항 및 설명할 사항을 구체적으로 규정함(안 제25조의5 제1항, 제2항 신설).
라. 신탁등기된 건물의 임대차 거래 중개에 있어 공인중개사가 확인ㆍ설명할 사항 및 신탁등기된 주거용 건물이나 상가건물의 임대차 거래 중개시 공인중개사가 설명할 사항을 구체적으로 규정함(안 제25조의6 제1항, 제2항 신설).
마. 중개대상물의 확인ㆍ설명의무와 관련하여 주택의 임대차계약의 경우 안 제25조의4, 안 제25조의5제1항, 안 제25조의6제1항의 확인ㆍ설명할 사항을 추가하고 그 위반시 제51조제2항제1호의6의 과태료 처분이 될 수 있도록 함(안 제25조제1항제3호 신설).
바. 공인중개사의 설명의무(제25조의3, 안 제25조의5제2항, 안 제25조의6제2항)를 위반하여 성실ㆍ정확하게 설명하지 아니한 공인중개사에 대한 과태료 규정을 신설함(안 제51조제2항제1호의7 신설).
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