제안이유 및 주요내용
구법인 「임대주택법」은 공공임대와 민간임대의 구분 없이 임대의무기간이 끝나기 전 건설임대주택을 해당 임대주택에 거주하던 임차인과의 협의를 통하여 조기 분양전환하는 규정을 두고 있었음.
2015년 8월 구법이 「공공주택 특별법」과 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 나누어 각 공공임대주택과 민간임대주택을 규율하도록 개정되었음.
그러나 공공임대주택에 대해서는 공공주택사업자가 임차인과 합의한 경우에는 조기 분양 전환을 할 수 있는 규정이 있는 반면에, 민간임대주택의 경우에는 임차인과의 협의를 통하여 조기분양 전환하는 규정은 별도로 두지 않았음.
이로 인하여 현행법상 민간임대주택은 임대의무기간 종료 이전에 현재 거주하는 임차인이 원하더라도 해당 임대주택을 우선적으로 양수 할 수 있는 법적 근거가 없는 상황임. 이에 따라 민간임대주택 역시 공공임대주택과 마찬가지로 임차인의 주거안정을 위하여 임대사업자와 임차인의 협의를 전제로 조기에 분양전환을 할 수 있도록 기회를 부여할 필요성이 크다는 의견이 제기되고 있음.
특히, 최근 건설 원자재 물가상승의 영향으로 건설공사비용이 폭등하고 있어, 임대주택 입주시점과 비교하여 임대의무기간 종료 시점의 분양가를 예측할 수 없을 정도로 과도하게 상승하였다는 점 역시 민간임대주택 임차인들의 불안을 증대하는 원인 중 하나로 지적되고 있음.
이에 민간임대주택의 임차인 역시 공공임대주택과 같이 임대사업자와 협의하여 임대의무기간이 종료되기 전 원하는 시점에 조기 분양 전환을 선택할 수 있도록 함으로써, 임차인에게는 임대의무기간 종료 시점의 물가상승으로 인한 분양가 상승 부담을 덜고, 임대사업자에게는 주택건설자금 조기 회수 및 재투자를 통해 민간임대주택을 추가 공급할 수 있는 유인을 확대할 뿐만 아니라 공급물량 출하에 따른 주택매매가격 및 임대가격 안정을 확보하고자 함(안 제43조제4항제4호 신설).
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